Quand doit-on payer son loyer ?
Le paiement du loyer constitue l'obligation principale du locataire et nécessite de respecter des règles précises en termes de délais et de modalités. Que vous soyez nouveau locataire ou que vous vous interrogiez sur vos droits et obligations, comprendre quand et comment payer son loyer est essentiel pour une relation sereine avec votre propriétaire.
Résumé
Le paiement du loyer est la première obligation du locataire envers son propriétaire. Voici ce qu'il faut retenir concernant les délais et modalités de paiement :
- La date limite de paiement est fixée dans le contrat de bail (généralement le 1er du mois)
- Deux systèmes existent : le paiement à échoir (en début de mois) ou à terme échu (en fin de mois)
- Le mode de paiement est libre et ne peut être imposé par le propriétaire
- Un retard de paiement ne peut pas faire l'objet de pénalités, mais des impayés répétés peuvent entraîner des procédures judiciaires
Quand faut-il payer son loyer ?
La date de paiement du loyer est l'une des modalités définies dans le contrat de bail. Elle est fixée en concertation entre le propriétaire et le locataire. Dans la plupart des cas, le loyer doit être payé en début de mois, mais d'autres arrangements sont possibles selon la situation des parties.
Paiement du loyer à échoir
Le paiement "à échoir" (ou loyer d'avance) est le système le plus répandu. Il consiste à payer le loyer au début de la période concernée, généralement le 1er du mois. Par exemple, si vous emménagez le 1er avril, vous payez le loyer d'avril ce même jour, puis celui de mai le 1er mai, et ainsi de suite.
Si l'entrée dans les lieux se fait en cours de mois, seul un prorata correspondant aux jours d'occupation réelle est dû. Par exemple, pour une entrée le 10 avril, vous ne payerez que 21 jours de loyer le jour de votre arrivée.
Ce système présente plusieurs avantages pour le propriétaire :
- La perception du loyer dès l'entrée dans les lieux
- Une meilleure sécurisation de la location en vérifiant d'emblée la solvabilité du locataire
- Une trésorerie améliorée avec des fonds encaissés en avance
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Paiement du loyer à terme échu
Le paiement "à terme échu" est beaucoup plus rare, notamment pour les locations d'habitation (mais plus courant pour les locaux commerciaux). Dans ce cas, le loyer est versé à la fin de la période concernée. Par exemple, pour un emménagement le 1er avril, le loyer d'avril sera payé le 30 avril, et celui de mai le 31 mai.
En pratique, le paiement peut être effectué quelques jours après la fin du mois (par exemple le 5 du mois suivant), un peu comme le versement des APL par la CAF.
Paiement en colocation
Dans une colocation, le bail contient généralement une clause de solidarité. Celle-ci signifie que chaque colocataire est responsable du paiement de l'intégralité du loyer et des charges, pas seulement de sa part.
Cette solidarité s'applique aussi aux garants des colocataires, qui s'engagent pour le montant total du loyer indiqué au bail. Le départ d'un colocataire ne met pas fin à cette solidarité, mais elle est limitée dans le temps à six mois après la fin de son préavis si aucun nouveau colocataire ne le remplace.
Modalités de paiement du loyer
Au-delà de la question du moment où le loyer doit être payé, il est important de comprendre les différentes méthodes de règlement acceptées et la flexibilité possible concernant les dates de paiement. Ces éléments, généralement définis dans le bail, peuvent parfois être adaptés selon les besoins des parties.
Les modes de paiement du loyer
Le mode de règlement du loyer est libre et doit être défini à l'amiable entre les deux parties. Trois options principales sont possibles :
- En espèces (limité à 1 000 euros)
- Par chèque
- Par virement bancaire
Important : le propriétaire ne peut pas imposer un mode de paiement particulier, notamment le prélèvement automatique. Il peut le proposer, mais le locataire reste libre de l'accepter ou non. De même, il est interdit au bailleur de prélever directement le loyer sur le salaire du locataire, même avec son consentement.
Peut-on changer la date du paiement du loyer ?
Techniquement, il n'est pas possible de modifier unilatéralement la date de paiement du loyer une fois qu'elle a été fixée dans le bail. Un changement nécessite l'accord des deux parties (bailleur et locataire).
Cependant, la plupart des propriétaires tolèrent un retard de quelques jours (généralement jusqu'à 10 jours). Certains bailleurs acceptent même de fixer une date de paiement qui tient compte de la date de versement des salaires de leurs locataires. Par exemple, si le locataire perçoit son salaire le 15 du mois, il peut être plus pratique de fixer la date de paiement du loyer au 15 ou 20 du mois.
Notez que si le bail prévoit un paiement trimestriel, le locataire peut demander à tout moment de passer à un paiement mensuel, par simple lettre recommandée avec accusé de réception. Cette demande ne peut pas être refusée par le propriétaire.
Que se passe-t-il en cas de retard ou d'impayé de loyer ?
Le bailleur ne peut pas appliquer de pénalités en cas de retard de paiement du loyer. Néanmoins, des retards répétés constituent un motif légitime et sérieux pour ne pas renouveler le bail à son terme.
En cas d'impayés plus graves, le propriétaire peut entamer une procédure d'expulsion si le bail contient une clause résolutoire. C'est alors au juge du tribunal judiciaire de prononcer la résiliation du bail et d'ordonner l'expulsion. Avant d'en arriver là, le bailleur contactera généralement le garant du locataire et préviendra la CAF ou la CMSA pour une procédure d'impayé.
Quel délai de paiement pour un loyer impayé ?
La dette locative (loyers et charges impayés) est exigible pendant 3 ans, même après le départ du locataire. Le garant qui s'est porté caution peut également être sollicité pendant cette même période de 3 ans. Ce délai s'applique aussi dans l'autre sens : le locataire dispose du même délai pour réclamer un remboursement de trop-perçu de charges.
En cas de difficultés financières, il est toujours préférable d'en informer rapidement son propriétaire et de chercher une solution à l'amiable plutôt que de laisser la situation s'aggraver.
Peut-on refuser un paiement de loyer à cause du moyen de paiement ?
Le locataire peut effectivement refuser une proposition de mode de paiement faite par le bailleur. La méthode de paiement doit être approuvée par les deux parties, sous peine de créer une impasse.
À l'inverse, il est important de savoir que le locataire a l'obligation de payer son loyer pendant toute la durée du bail, quelles que soient les circonstances. Cela signifie que :
- Le loyer reste dû même si le propriétaire ne réalise pas des travaux demandés
- Le loyer doit être payé pendant toute la période du préavis (sauf accord particulier)
- Le dépôt de garantie ne peut pas servir à payer le dernier mois de loyer
Comment est calculé le montant du loyer ?
Le loyer d'un logement à usage de résidence principale est fixé librement par le propriétaire lors de la première mise en location ou de sa relocation, sauf pour les logements situés en zone tendue où l'encadrement des loyers s'applique.
Le bail précise :
- Le montant du loyer hors charges (article 3 de la loi de 1989)
- Le montant de la provision pour charges qui s'ajoute au loyer
Si une clause du bail le prévoit, le bailleur peut réviser le loyer chaque année en suivant l'indice de référence des loyers (IRL) publié par l'INSEE. Il dispose d'un an après la date de révision pour en faire la demande au locataire.
Dans certains cas particuliers, le propriétaire peut demander le paiement de plusieurs mois de loyer d'avance. Par exemple, un paiement trimestriel à échoir permet d'encaisser trois mois de loyer dès l'entrée dans les lieux. Une autre possibilité est de demander six mois de loyer d'avance, avant de reprendre un paiement mensuel. Dans ce cas spécifique, le bailleur ne peut pas exiger de dépôt de garantie.
Foire aux questions
Est-il légal pour un locataire de payer la caution avant la signature du bail ?
Oui, c'est légal et même courant. Le dépôt de garantie (caution) peut être versé avant la signature du bail pour réserver le logement, mais il est recommandé d'obtenir un reçu attestant de ce versement.
Est-il possible de payer le loyer par anticipation ?
Oui, il est possible de payer plusieurs mois de loyer d'avance. Si le locataire souhaite payer 6 mois ou plus d'avance, le bail doit en faire mention et, dans ce cas, le propriétaire ne peut pas demander de dépôt de garantie.
Le propriétaire peut-il augmenter le loyer pendant la durée du bail ?
L'augmentation du loyer en cours de bail n'est possible que si une clause d'indexation est prévue dans le contrat. Cette révision suit l'Indice de Référence des Loyers (IRL) et ne peut être appliquée qu'une fois par an.
Est-ce qu'un mois entamé est dû en totalité ?
Non, lors de l'entrée ou de la sortie d'un logement en cours de mois, le loyer est calculé au prorata des jours d'occupation réelle.
Faut-il continuer à payer son loyer pendant le préavis de départ ?
Oui, le locataire doit continuer à payer son loyer pendant toute la durée du préavis, même s'il a déjà quitté le logement, sauf si un nouveau locataire occupe déjà les lieux avec l'accord du propriétaire.
Que faire si je ne reçois pas de quittance de loyer ?
Si le propriétaire ne délivre pas spontanément de quittance, le locataire peut en faire la demande. Le bailleur est alors tenu de la fournir gratuitement. Cette demande peut être faite par lettre recommandée avec accusé de réception.
Quelle est la procédure à suivre en cas de loyer impayé ?
En cas d'impayé, le propriétaire peut d'abord envoyer un rappel amiable, puis une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception (AR). Si le loyer reste impayé, il peut saisir la commission de conciliation, puis engager une procédure judiciaire pouvant aboutir à une résiliation du bail et une expulsion.